Wer darf kaufen in der Türkei?

Die Türkei hat mit 87 Ländern Gegenseitigkeitsabkommen über den Immobilienerwerb geschlossen, darunter alle Länder Europas

Die Volkswirtschaft der Türkei erfreut sich nach wie vor robuster Wachstumsraten. In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Hauspreise, insbesondere in beliebten Regionen wie Istanbul | Ankara | Izmir | Bodrum | Antalya. Dennoch haben türkische Häuser nicht die Preise erreicht, die Käufer in beliebten Regionen Südwesteuropas (wie Toskana oder Südfrankreich) erwarten. Kleinere Häuser, selbst in Meeresnähe, werden teilweise schon für unter 150.000 Euro angeboten. Und wenn es etwas größer sein soll: In der Preisklasse zwischen 250.000 Euro und 5.000.000 Euro gibt es zahlreiche Offerten. Für den Preis eines durchschnittlichen deutschen Neubau-Reihenhauses gibt es in der Türkei bereits Luxusanwesen direkt am Meer. Wer in seiner türkischen Immobilie nicht nur die Ferien verbringen, sondern diese als Dauer- oder Alterswohnsitz halten will, profitiert außerdem von den niedrigen Lebenshaltungskosten im Land. Zudem ist seit 2013 eine Kurzzeit Aufenthaltserlaubnis von bis zu einem Jahr möglich, die verlängert werden kann.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, benötigen Sie ein Wertgutachten

Sie benötigen eine vollständige Wertermittlung (Expertise) – seit März 2019 ist diese für alle Immobilien erforderlich, die an Ausländer verkauft werden. Das soll verhindern, dass Verkäufer, Makler oder Bauunternehmer Käufer ausnutzen, die den lokalen Markt nicht genau kennen. Es soll auch verhindern, dass Verkäufer einen niedrigeren Preis angeben, als tatsächlich bezahlt wird (um ihre Steuerpflicht zu schmälern). Sie wird von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt, dauert in der Regel 3 – 4 Tage und ist 3 Monate lang gültig. Der ermittelte Wert wird auf dem Tapu angegeben, und ohne eine Wertermittlung kann kein Tapu ausgestellt werden.

Kaum Einschränkungen bei Immobilienkauf in der Türkei

Deutsche und Europäer dürfen in der Türkei bis zu 30 Hektar Grundeigentum zu Wohn- und Gewerbezwecken genehmigungsfrei erwerben. Bei Grundstücksgrößen ab 30 Hektar muss der Immobilienkauf in der Türkei vom Ministerrat abgesegnet werden. Ausländer, die eine Immobilie in der Türkei kaufen möchten, müssen nicht mehr die Staatsangehörigkeit eines Landes besitzen, das ein Gegenseitigkeits-abkommen mit der Türkei geschlossen hat. Für einige Nationalitäten kann es in bestimmten Gebieten der Türkei dennoch Beschränkungen beim Immobilienerwerb geben. Deutsche Käufer sind davon jedoch nicht betroffen. Ein Kauf ist nur in Gebieten zulässig, in denen es Bebauungs- oder Lagepläne gibt. Vor dem Kauf muss sichergestellt sein, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist. „Hier hilft nur der Blick ins Grundbuch beim Grundbuchamt“. „Auch sonstige Einschränkungen oder Belastungen sind nur dem Grundbuch zu entnehmen.“ Außerdem gilt: Für Wohnungen in einer Eigentumsanlage muss eine Teilungserklärung existieren.

Besonderheiten beim Kauf

Der Erwerb der Immobilie ist in der Türkei anders geregelt als hierzulande. Der wichtigste Unterschied: Ein notarieller Kaufvertrag ist nicht nötig, kann aber dazu dienen, das Verkaufs- bzw. Kaufrecht vor der Eintragung ins Grundbuch zu sichern. Doch selbst dann muss der Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen werden – als „Vormerkung“. Die Übertragung des Eigentums selbst geschieht durch das Grundbuchamt (Tapu-Amt), das vorab prüft, ob dem Kauf gesetzliche Regelungen entgegenstehen. Sind alle Auflagen erfüllt, genehmigt die Behörde den Kauf und das Eigentum kann erworben und im Grundbuch eingetragen werden. Wichtig – Ausländer müssen für den Termin beim Tapu-Amt einen Dolmetscher bestellen. Die Eintragung ins Grundbuch kann bis zu drei Monate dauern. Der Grund: Das Grundbuchamt ist verpflichtet, bei der Militärverwaltung anzufragen, ob sich das Grundstück in einem militärischen Einzugsgebiet befindet. Hat die Militärbehörde zuvor in unmittelbarer Nachbarschaft eine Genehmigung erteilt, entfällt die Anfrage.

Worauf sie beim Hauskauf in der Türkei achten sollten

Information – „Tapu“ für Grundbucheintrag. Ohne ihn geht nichts!

1. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort findet die offizielle Verkaufshandlung statt, nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet nie bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist.
2. Das bedeutet: Alle vorher geschlossenen Verträge und Absprachen sind noch keine rechtsgültige Übertragung des tapu.
3. Zahlen Sie deshalb auf keinen Fall mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
4. Verlangen Sie für Bestandsimmobilien ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
5. Ausländer können nur in den Gebieten, für die es einen städtischen Bebauungsplan gibt, Immobilieneigentum und Nutzungsrechte erwerben. In Schutzzonen (zum Beispiel in militärischen Sperrgebieten) dürfen sie keine Immobilien erwerben.
6. Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben.
7. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.