Die immobilienrechtliche Beratung erfordert ein breites Spektrum an rechtlichem und wirtschaftlichem Know-how.
Das türkische Immobilienrecht war in den letzten Jahren vor allem im Hinblick auf den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer von zahlreichen Veränderungen bestimmt, die teilweise auf den Gesetzgeber, teilweise auf das Verfassungsgericht zurückgehen. Obwohl das Gesetz durchaus klare Bestimmungen enthält, ist die Praxis nach wie vor von Unsicherheiten geprägt. Das hat nicht nur damit zu tun, dass die Beschränkungen bei Erwerb und Bebaubarkeit nicht die gewünschte Übersichtlichkeit aufweisen, sondern auch mit der bürokratischen Schwerfälligkeit. Obwohl der Gesetzgeber erkennbar versucht hat, die Verfahren zu beschleunigen und zu vereinfachen, verharren die Behörden immer noch oft in alten Rhythmen und Gedankenwelten, die dem investitionswilligen Ausländer nicht immer, aber doch oft das Leben unnötig schwer machen. Vor der Entscheidung zum Erwerb eines Grundstücks oder eines in der Entwicklung begriffenen oder vollendeten Immobilienprojekts, jedenfalls aber vor Unterschrift unter einen Vertrag einer Immobilie. beraten wir unsere Mandanten und Kunden über Risiken und Nebenwirkungen einer solchen wirtschaftlich bedeutsamen Entscheidung. Ist die Entscheidung gefallen, begleiten wir Sie juristisch und, mit Hilfe unserer Rechtsanwälte in Istanbul, auch praktisch beim Erwerb einer Immobilie. Ausführliche Informationen zum türkischen Immobilienrecht erhalten Sie von unserem Fachanwalt.
Wer als Ausländer sich eine bebaute Immobilie (z.B. Ferienhaus) kaufen will muss Folgendes beachten
- Ist das Gebäude fertig und genehmigt?
- Dürfen am gegebenen Ort Ausländer Grund und Boden erwerben?
- Türkische Staatsangehörige und Expatriots – Gibt es Erwerbsbeschränkungen?
- Ist kein Haus vorhanden: entspricht das Grundstück dem Zweck, ist es insbesondere bebaubar (technisch und öffentlich-rechtlich)?
- Welche weiteren Folgen ergeben sich aus dem Erwerb, insbesondere wenn es sich um einen Erwerb nach dem Stockwerks Eigentumsgesetz handelt?
Verfahrens des Immobilienkaufs
Wir sind stets auf dem neuesten Wissensstand und kennen uns auch im internationalen Kontext hervorragend aus. Weltweit unterstützen unsere kompetenten Ansprechpartner Sie bei der schnellen und professionellen Umsetzung neuer Steuergesetze und Vorschriften. Auf Ihre steuerlichen Fragenstellungen geben wir Ihnen die Antworten! Um dabei Ihren Ansprüchen nach qualitativ hochwertiger Beratung gerecht werden zu können, stehen Ihnen neben unseren Generalisten auch fachlich spezialisierte Kollegen mit langjähriger Erfahrung und Expertise zur Verfügung.
Vermeidung von Gewerblichkeit im Immobilienbereich
Einleitung –
In dieser Broschüre geht es nur um den Kauf, nicht um andere Erwerbsformen, wie z.B. durch Erbschaft (siehe unsere Broschüre Erben und Vererben im deutsch-türkischen Verhältnis). Der Kauf eines Grundstücks erfolgt aufgrund eines Vertrages, der mit einer öffentlichen Urkunde (resmî senet) vor dem Grundbuchbeamten geschlossen wird. Mit der Eintragung, die unmittelbar darauf erfolgt, wird der Käufer Eigentümer.
Verkaufsversprechen –
Als Vorstufe zum Kaufvertrag wird häufig ein Verkaufsversprechen (satış vaadi) vor dem Notar abgegeben. Dies ist aber kein „notarieller Kaufvertrag“, sondern nur ein „Vorvertrag“, der die Parteien zwar zum Abschluss eines Kaufvertrages vor dem Grundbuchamt verpflichtet, aber noch nicht die Sicherheit darstellt, dass dies auch wirklich erfolgen kann. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung (Beischreibung – şerh) im Grundbuch, weil diese auch einen Dritten bindet, an welchen der Verkäufer zwischenzeitlich überträgt. Oft werden solche Versprechen mit einem Bauwerkvertrag verbunden. Selbst wenn dort von „Kaufvertrag“ die Rede ist, wird daraus kein formwirksamer Grundstückskaufvertrag.
Stockwerks Eigentum –
Im Ferienhausbereich die wohl häufigste Form des Eigentumserwerbs durch Ausländer ist diejenige auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum. Bevor das Gebäude steht, erhält der Käufer eine Dienstbarkeit (kat irtifakı), die dem späteren Miteigentumsanteil entspricht und schon jetzt auch belastet und wieder verkauft werden kann. Das Volleigentum kann erst in das Grundbuch eingetragen werden, wenn das Gebäude fertiggestellt und von der zuständigen Stadtverwaltung zur Nutzung freigegeben worden ist. Der Stockwerks Eigentümer ist von Gesetzes wegen Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.
Zeiteigentum –
Erwerbsbedingungen und Verfahren beim Zeiteigentum ähneln den Regeln für das Stockwerkseigentum. Hier beziehen sich die Eigentumsrechte auf den im Grundbuch einzutragenden bestimmten Zeitraum, der zwei Wochen nicht unterschreiten darf. Diese Eigentumsform kann veräußert, gepfändet oder mit Hypotheken belastet werden.
Öffentliche Urkunde als Wirksamkeitsvoraussetzung –
Wirksam wird der Kaufvertrag erst mit der vorgenannten öffentlichen Urkunde vor dem Grundbuchamt. Der dort ausgewiesene Kaufpreis ist prinzipiell maßgeblich. Werden – außerhalb dieser Urkunde – andere Regelungen getroffen, so werden diese nach höchstrichterlicher Rechtsprechung erst wirksam, wenn alles vollzogen ist.
Verbraucherschutz –
Schließlich gibt es auch noch Vorschriften im Verbraucherschutzgesetz, die vor allem bei finanziertem Immobilienkauf zugunsten des Verbrauchers wichtige Bestimmungen enthalten.
Zahlungsmodalitäten –
Die sauberste Lösung ist, wenn Zug um Zug gegen Eintragung in das Grundbuch gezahlt wird. Da der Kaufvertrag vor dem Grundbuchamt abzuschließen ist, macht es Sinn, entweder bar oder mit einem Scheck, jeweils gegen Quittung, zu bezahlen. Auch eine Treuhandabwicklung mit Hilfe eines zuverlässigen Dritten (z.B. Bank) ist denkbar. Aus Verkäufersicht sollte darauf geachtet werden, dass in den Standardtexten für die öffentliche Urkunde sehr oft eine Quittung enthalten ist. Der Verkäufer muss also darauf achten, dass er entweder das Geld auch im Termin beim Grundbuchamt erhält oder aber die Klausel an die tatsächliche Situation angepasst wird. Vorleistungen sollten nur nach genauer Prüfung der Umstände, Bonität des Verkäufers oder gegen Sicherheiten erbracht werden. Sicherheit, so unser Rat, sollte oberstes Gebot sein.
Typische Fallen –
In typische Fallen geraten vor allem Ferienhauskäufer, aber auch Investoren. Während Investoren vor allem über unsaubere oder fehlende due diligence-Berichte stolpern, fallen Ferienhauskäufer leider immer noch viel zu oft auf unseriöse Verkaufstechniken herein. Dies beginnt damit, dass – oft deutschsprachige oder gar deutschstämmige – Makler vor Ort zwar mit Broschüren oder im Internet mit langatmigen Texten über die Möglichkeiten und Verfahren des Immobilienkaufs werben, dann aber über die eigentlich wichtigen Risiken nicht aufgeklärt wird. Es entstehen dann zwar schriftliche, aber unwirksame und damit manchmal völlig wertlose Texte, die als „Kaufverträge“ bezeichnet werden, so auch aussehen, aber keine sind. Es werden Kaufpreise vereinbart, die den Verkäufer so nie erreichen, weil noch weitere, manchmal unbekannte Personen mit am Tropf der „Verkaufskette“ hängen, wie etwa dem Käufer hin und wieder nicht einmal bekannte Bevollmächtigte. Manchmal wird sogar verschleiert, wer der eigentliche Verkäufer ist. So wird dann mit einem Makler ein „Kaufvertrag“ über 100.000 Euro geschlossen, in der o.g. öffentlichen Urkunde (die der Käufer oft nicht einmal zu sehen bekommt), stehen dann 70.000 TL. Man darf in einem solchen Fall getrost davon ausgehen, dass der Makler neben seiner Maklerprovision (die zu Unrecht aufgrund der 100.000 Euro kalkuliert wird) beispielsweise noch einmal 25.000 Euro verdient, weil der tatsächliche Verkäufer nur Einhaltung der genannten Form auch durch einen deutschen Notar beurkundet werden; diese Urkunde ist dann durch eine Apostille des für den Sitz des Notars zuständigen Präsidenten des Landgerichts zu bescheinigen. Die qualifizierten Übersetzungen ins Türkische kann man dann in der Türkei anfertigen lassen. Will ein Immobilieneigentümer einen Anwalt damit betrauen, seine Immobilie zu verwerten, so reicht dafür eine Anwaltsvollmacht nicht aus. Auch der Anwalt muss sich von seinem Mandanten eine eigene Immobilienvollmacht ausstellen lassen. Der Umstand, dass auch eine Anwaltsvollmacht notariell beurkundet werden muss, hilft hier also nicht. Vor allem in Erbfällen nach der erfolgreichen Durchführung einer Erbschaftsauseinandersetzung, dem Erstreiten eines Grundstücksanteils oder der Zurückholung einer rechtswidrig an Dritte übertragenen Immobilie kommt diese Konstellation praktisch vor. Die Kosten des Notars werden direkt im Termin erhoben.
Kompetente Beratung
Der Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung ist für viele Menschen ein außergewöhnliches Vorhaben und die Unterzeichnung der Kaufverträge ein ganz besonderer Moment. Viele Menschen tätigen eine Investition in eine Immobilie nur ein einziges Mal in Ihrem Leben. Doch gerade aus diesem Grund sollte man – im Überschwang der Gefühle und der feierlichen Stimmung – die Risiken, die eine solch weitreichende Investition mit sich bringt, nicht vernachlässigen.
Für mehr Informationen im Immobilienrecht setzen sie sich mit uns und unseren Rechtsanwälten in Verbindung. Wir Beraten und Unterstützen sie!
